Guia para venda de imóvel em herança indivisa

A herança indivisa é aquele conjunto de bens deixados por uma pessoa falecida, que não foram devidamente distribuídos entre os seus herdeiros. Isso significa que esses bens ficam em “comunhão” entre os herdeiros, ou seja, todos têm direito a usufruir da propriedade de forma conjunta e não individualmente, por forma que para realizar a venda de um imóvel em herança indivisa existe determinados trâmites a seguir.

No entanto, a herança indivisa também pode ser um problema, pois os herdeiros podem ter interesses diferentes e, por vezes, até conflitantes, o que pode gerar disputas e até mesmo processos judiciais para resolver a situação. Além disso, a comunhão dos bens pode dificultar o exercício da propriedade, como por exemplo, a venda de um imóvel ou a realização de obras de reforma.

O que fazer no caso de estar incluído num processo de partilha?

Para evitar esses problemas, é importante que os herdeiros busquem um acordo amigável para a distribuição da herança indivisa, ou então, recorram ao Poder Judiciário para que a divisão seja feita de forma justa e equilibrada. De qualquer forma, é fundamental que os herdeiros estejam atentos aos seus direitos e deveres quando se trata de herança indivisa, buscando sempre o diálogo e a solução de forma amigável.

Quando alguém morre os seus bens automaticamente ficam encapsulados num instrumento jurídico chamado de herança indivisa é a soma de todos os bens móveis, bens imóveis, direitos e obrigações compreendidos na esfera do falecido.

Incluem-se também os rendimentos líquidos, rendimentos empresariais, ou frutos de determinado empreendimento, devendo ser juntos á soma de valores monetários aquando da identificação dos bens pelo cabeça de casal.

Sendo a herança indivisa o património total do falecido, que após ser aceite pelos seus sucessores será processada a partilha dos bens em cartório notarial.

A partilha de bens pode vir a ser iniciada até cinco anos depois da morte do falecido, embora o término desses processos possa ultrpassar facilmente os dois anos quando existem bens em disputa na partilha entre os herdeiros legais.

Quem gere a herança indivisa?

Quem gere a herança por norma é o cônjuge sobrevivo, caso não tenha sido iniciado processo de divórcio, ou o descendente que vivesse com o falecido há pelo menos um ano, no caso de concorrerem os descendentes, será o irmão mais velho o cabeça de casal.

Desde o momento da abertura da sucessão, aquando da morte do falecido, até ao final da partilha, podem decorrer vários anos onde apesar do limite de cinco anos o mesmo pode ser ilimitadamente renovável.

Quem é o responsável pela administração do imóvel?

A administração dos bens da herança cabe ao cabeça de casal, que em falta de estipulação pelo falecido, será a pessoa mais próxima na sua linha de sucessão, no caso de ser casado, o cônjuge, e apenas de seguida os herdeiros testamentários.

Sendo que no caso de haver igualdade de grau de parentesco, o que vive com o falecido há pelo menos um ano seguirá na frente, no caso de igualdade de circunstâncias, o irmão mais velho será o cabeça de casal.

Em relação á administração da coisa, devem os encargos em proporção com a necessidade demandada não ultrapassar a normal utilização das coisas, como todos os rendimentos devem ser declarados, e apresentadas contas á herança.

Quanto tempo pode ficar uma herança indivisa ?

A herança apenas pode permanecer indivisa por um período de cinco anos embora esse mesmo período seja renovável, consoante o art.2101 CC. Para tal, é necessária a convenção de partes entre os herdeiros por escrito.

Posso vender uma herança indivisa?

Sim, qualquer dos quinhões hereditários pode ser vendido embora os restantes herdeiros tenham direito de preferência sobre os mesmos, dando resposta no prazo de dois meses declarando o interesse no quinhão hereditário negociado.

Deve também o cônjuge sobrevivo ter direito de habitação da casa morada de família e direito de uso do respectivo recheio, devendo retornar aos herdeiros o valor excedente da sua parte sucessória.

É possível exigir a partilha da herança indivisa?

Sim. A qualquer momento um dos co-herdeiros, ou cônjuge sobrevivo tem o direito de exigir a partilha dos bens da herança e sua respectiva divisão em quinhões conforme art.2101 CC.

Posso vender um imóvel da herança indivisa ?

Qualquer herdeiro pode vender o seu quinhão (parte) numa herança, embora tenha de respeitar os direitos preferência legais dos restantes herdeiros e comunicar a sua pretnesão atenpadamente apresentando de forma transparente o preço e as condições negociais.

A lei não proíbe a venda de um quinhão hereditário embora existam algumas limitações para a alienação do mesmo

Calcular as mais valias da herança indivisa ?

As mais valias de uma herança indivisa devem ser calculadas com base no ano do imposto de selo pago nos anos anteriores

Mais-valias = Valor de Venda (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização) – encargos com compra e venda (suportados com valorização do imóvel nos 5 anos transactos).

Determinadas benfeitorias destinadas à reabilitação e valorização do imóvel podem ser deduzidas da base tributária.

Impostos da venda de uma propriedade de herança indivisa

Ao aceitar a herança, deve lembrar-se que advêm obrigações ficais dependendo dos bens, que no caso dos imóveis acabam por ser de maior complexidade de calcular previamente.

1. IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)

O Imposto Municipal sobre Imóveis, é um imposto calculado anualmente sobre o valor patrimonial tributável do imóvel, desse modo, a tributação é feita na sede do proprietário a 1 janeiro mesmo que a efetiva liquidação seja feita em momento posterior.

As taxas de IMI, são variáveis consoante o concelho onde sejam aplicáveis visto ser um Imposto Municipal.

Às heranças indivisas aplica-se a taxa de 0,7% sobre a soma dos VPT dos imóveis sujeitos à tributação de AIMI que nela estejam incluídos ( caso seja aplicável), deduzidos de 600.000 mil euros.

É uma das taxas mais penosas associadas ao imposto tendo em vista a pretensão de o legislador incentivar a extinção das heranças indivisas que são um veículo transitório de distribuição de propriedade e riqueza.

Consultar taxas IMI

O que é o Valor Patrimonial Tributável ?

O Valor Patrimonial Tributável, vulgo VPT, é calculado pela autoridade tributária numa fórmula matemática com base em seis parâmetros:

• • idade do imóvel,
  • preço de construção por metro quadrado,
  • área bruta de construção,
  • qualidade e comodidade do imóvel,
  • fim a que se destina o imóvel,
  • características da zona envolvente.

2. Imposto de Selo

São isentos de imposto de selo de herança o cônjuge, filhos, netos, pais, avós, unidos de facto (esta regra passou a ser válida para todas as transmissões a partir do ano de 2009).

Para fazer a declaração  preenchimento do Modelo 1 do Imposto do Selo e os anexos I e II.

Para fazer a declaração preenchimento do Modelo 1 do Imposto do Selo e os anexos I e II.

Os restantes são tributados em 10% sobre o valor do património herdado, como por exemplo tios e sobrinhos.

2.1 Sobre que bens incide o Imposto de Selo (IS)?

• • • Bens imóveis urbanos, rústicos e mistos
    • Bens móveis sujeitos a registo (carros, motos, barcos, aviões, canetas, relógios e pistolas)
    • Outros bens móveis (ouro para investimento, obras de arte, direitos de autor, contas bancárias, acções, artigos de coleccionismo, antiguidades, entre outros, incluindo-se bens com alto valor afectivo)

3. AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis)

O Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) é um imposto criado para os imóveis de valor mais valioso, onde até 2007 eram tributadas com imposto de selo os imóveis com valor superior a 1 M Euros.

No caso das heranças indivisas, equiparadas a empresas, ao valor tributável é deduzida a importância de 600 mil euros aplicada uma taxa única de 0,7% ao VPT.

Opção mais vantajosa acaba por ser a tributação individual, para quem tenha baixo valor patrimonial, devendo o cabeça de casal entregar declaração na autoridade tributária como os restantes herdeiros devem entregar declaração confirmando a sua quota-parte.

Esta dedução duplica para 1,2 milhões de euros, tratando-se de casais (casados ou unidos de facto) que optem pela tributação conjunta o que pode significar que não existe nada a tributar, devendo os contribuintes declarar essa vontade nas suas declarações IRS.

Às heranças indivisas aplica-se a taxa de 0,7% sobre a soma dos VPT dos imóveis sujeitos à tributação de AIMI que nela estejam incluídos ( caso seja aplicável), deduzidos de 600.000 mil euros.

Consulte aqui taxas AIMI

Como é declarado no IRS a venda de um imóvel de herança indivisa?

A venda do imóvel tem sempre de ser declarada às finanças para que sejam apuradas as mais-valias e consequentemente tributadas.

Caso o imóvel pertença a um herdeiro de forma semelhante a um imóvel que tenha em compropriedade (link interno) deve declarar apenas a sua quota parte no Anexo G do modelo 3 do IRS.

Não estão sujeitas a tributação mais valias a alienação de imóveis herdados antes de 1 Janeiro de 1989 e de terrenos rústicos para construção antes de 9 Junho de 1965, relembrando que os mesmos não sendo tributados devem ser declarados no mesmo modelo do anexo (Anexo G Modelo 3).

Sendo a data de aquisição a data do óbito, vale também referir que os residentes fiscais em Portugal apenas serão tributados em 50% do lucro que obtiveram na venda desses imóveis no caso de fazerem o englobamento dos rendimentos.

Por fim, se esse valor obtido nas mais valias for reinvestido no sentido de adquirir, renovar, construir uma nova habitação no prazo de 36 meses, ficam isentas do pagamento de IRS.

Quando declarar a herança indivisa?

A Declaração de Herança Indivisa, responsabilidade a cargo do cabeça de casal, deverá ser entregue de 1 a 31 de março. A correpondente Declaração de Confirmação de Herdeiro, a cargo dos herdeiros, de 1 a 30 de abril.

Habilitação de herdeiros – Escritura de habilitação

Ver também:

Habilitação de herdeiros

Como avaliar um imóvel?