Mais-valias de venda imóvel doado

As mais valias de um imóvel doado, adquirido gratuitamente, quando nos deparamos com a situação de ter vender esse mesmo imóvel, considerar qual o impacto das mais-valias tributadas pela Autoridade Tributária da venda do mesmo e qual os impacto na balança familiar, pois o contribuinte ter o englobamento de rendimentos com cônjuge realizado, não sendo taxado com taxas liberatórias, será apenas tributado em 50% do valor das mais-valias.

Tendo o contribuinte donatário já anteriormente pago 10% do VPT 0,8% ( agravamento por doação de bem imóvel) em sede de imposto do selo, respeitante à aceitação da doação que compreendia um imóvel.

Em caso de ser tributado a uma taxa liberatória, é-lhe aplicada uma taxa de 28%.

Caso o prédio urbano doado tenha sido adquirido antes de 1989, não será sujeito a tributação de mais-valias como os prédios rústicos adquiridos antes de 1965 estão sujeitos ao mesmo regime.

O que é a doação à luz do direito civil e do direito fiscal ?

A doação, à luz do direito civil, considera-se um contrato não oneroso, que pode conter termos e condições resolutivas. De qualquer um dos modos, no caso em apreço, o imóvel entrará na esfera do indivíduo a título gratuito. Independentemente disso, pode a AT considerar diferente como veremos a seguir.

Em caso de doação entre vivos a mesma encontra-se plasmada no código civil como o contrato que pelo espírito da liberdade um dos contraentes, à custa do seu património dispõe de coisa ou de direito, ou até assume uma obrigação em benefício de outro contraente.

Por outro lado, as Finanças, nomeadamente a Autoridade Tributária, pode ter entendimento diferente não considerando que existiu uma aquisição gratuita, não existindo doação mas sim simulação, de compra e venda.

Por isso, a Autoridade Tributária considera para efeitos de liquidação tributar os dois sujeitos tributários em sede de IRS como em sede de IMT, o que irá aumentar os custos de transacção exponencialmente.

Podendo ainda existir um apuramento de imposto indirecto que resultará num valor sempre prejudicial para o contribuinte.

NOTA – A doação de bens imóveis tem obrigatoriamente de ser celebrada por escritura pública ou por documento autenticado em notário ou advogado.

Devo informar no preenchimento da declaração de IRS que fui alvo da doação de um imóvel ?

Não, essa declaração é realizada através do modelo 1 do IMI e dos respectivos modelos do Imposto de Selo. Para que o indivíduo em questão tenha direito a isenção do imposto de selo por ser ascendente, descendente entre outros, terá de ter uma relação do valor que estaria isento e esse será o valor atribuído ao ímovel para efeitos de mais-valias aquando da venda do imóvel doado.

Todas as benfeitorias designadamente despesas, obras para melhoramento da habitação , inerentes a serviços para a melhoria de condições do imovel.

Apenas será tributado em sede de IRS quando alienar o imóvel.

No caso de doação de coisas móveis é necessário registo ?

No caso de coisas móveis basta que seja realizada a tradição da coisa, o donatário portanto estar na posse legítima da coisa, não existindo tradição a doação tem obrigatoriamente de ser realizada por escrito.

Onde são tributadas as mais-valias de um imóvel ?

A tributação de mais-valias é ocorre em sede de IRS. É tributada na declaração de IRS, no rendimento anual do contribuinte. Assim sendo, será importante para uma boa gestão do património familiar escolher qual o melhor ano para realizar a venda de um imóvel, para que não sejam pagos impostos em demasia.

Determinadas acções que podem ser consideradas pelas finanças como estar a dissipar o património pela família para fugir a impostos, erodindo o património gratuitamente pelos seus familiares.

Considera-se uma intervenção arriscada, vindo a doação ser posteriormente anulada judicialmente, ainda mais caso ultrapasse 1/3 do património disponível da herança vulgo valor do capital, existindo limitações relativamente à disposição desse mesmo capital por um dos herdeiros ou ser tributada como uma compra e venda e por isso sujeita aos impostos normais decorrentes da compra e venda de imóvel.

Em casos normais as doações são tributadas em sede de Imposto do Selo em 10%.

No caso de imóveis, com um acréscimo de 0,8%, e no caso de o património imobiliário ascender a 600.000EUR serão sujeitos a tributação em sede de AIMI, com as devidas deduções por despesas inerentes e isenções aplicáveis.

Como calcular as mais-valias quando o valor de aquisição é conhecido

Caso seja conhecido o valor de aquisição do imóvel basta que seja realizada a diferença entre o preço de venda e o preço de aquisição adicionado, coeficiente de desvalorização da moeda, os encargos com o processo e os encargos relacionados com a valorização do imóvel nos últimos doze anos (por exemplo painéis solares, piscina, furos de água, aquecimento central)

Como calcular as mais-valias quando o valor do imóvel não é conhecido

Deve considerar que o valor de aquisição destes imóveis o mesmo que é considerado em sede de tributação de imposto de selo (Art. 45º do CIRS).

Estando portanto o Valor Patrimonial Tributário (VPT) inscrito na caderneta predial até aos dois anos retrasados à aquisição.

Devo informar na declaração de IRS as mais-valias da venda do meu imóvel herdado ?

Sim, caso proceda à alienação do seu bem imóvel deve informar na sua declaração de rendimentos as mais-valias ganhas associadas ao preço da venda, que como no regime de doação podem ser alvo de deduções e isenções.

Deve também relatar os ganhos e encargos frutos do imóveis que tenha herdado (por exemplo rendas)

Posso estar isento de mais valias da venda do meu imóvel ?

No caso de estar a vender uma casa destinada a habitação própria e permanente pode recorrer a esse valor, cumprindo determinados requisitos :

• O valor remanescente da venda do imóvel após a amortização do crédito habitação, seja para a aquisição de nova casa para a mesma finalidade. Devendo esse mesmo investimento dois anos antes da venda ou três anos depois da disposição do imóvel.
• Pode também optar pelo investimento em produtos financeiros através de contribuição para o regime público de capitalização​, contratação de seguro vida do ramo financeiro, adesão individual a fundo de pensões aberto.

Esta é uma opção válida para reformados ou pensionistas com idade igual ou superior a 65 anos sendo ainda exigido que o reinvestimento seja efetuado nos seis meses após a venda.

As obras realizadas nos últimos 12 anos que sejam realizadas no intuito de recuperação e melhoramento da habitação podem ser deduzidas nos três anos seguintes à sua venda.

Sou obrigado a declarar as mais-valias venda imóvel doado um imóvel que me foi doado no estrangeiro ?

Não. Qualquer contribuinte apenas é obrigado a declarar uma doação de imóvel, caso o mesmo se encontre em território nacional.

Os imóveis por doação em causa de morte, por mortis causa, através do fenómeno sucessório, vulgo herança ?

No caso de ser doado em herança, caso o herdeiro seja legitimário, e portanto ascendente ou descendente, terá a isenção do imposto do selo, caso não o seja será tributado com o mesmo regime da doação.

Onde os herdeiros de linha direta filhos e netos são isentos de qualquer imposto de herança, enquanto os restantes estão sujeitos a uma tributação de 10% de imposto do selo com um acréscimo de 0,8% pela característica de bem imóvel.

Impostos sobre doações de imóvel

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)  não se aplica a doações imóveis, pois as doações de imóveis são negócios não onerados e por isso estão sujeitas ao pagamento de outros tributos, que será Iimposto do selo, que corresponde a uma taxa de 0,8% do valor patrimonial tributário do imóvel, acrescida de 10% da doação.

No caso de a doação ser feita a uma pessoa não familiar direta (como um afilhado ou sobrinho), a taxa total a pagar é de 10,8% já os familiares de linha direta são isentos como doações feitas a pais, avós, filhos, netos, cônjuges ou unidos de facto estão isentas desse imposto.

Note-se que a obrigação de declarar e pagar o imposto cabe ao donatário.

Além disso, as doações de dinheiro acima de 500EUR, também estão sujeitas ao imposto do selo, a uma taxa de 10% do valor doado, mas com a mesma exceção para as doações a parentes próximos.

Pagamento de imposto de mais valias sobre o imóvel doado

O pagamento de imposto relativo a mais valias de venda de imóvel, caso o seu valor nominal seja superior a 1000 euros, pode ser faseado em 10 prestações anuais que não podem nunca perfazer um valor menor que 200 EUR.

Não sou residente em Portugal sou tributado em mais valias na totalidade (100%)?

No caso de o contribuinte não ser residente permanente em Portugal está sujeito a uma tributação total das mais valias geradas pela venda de um imóvel.

Ver também:

Quem paga imi em caso de venda