Ao avistar uma cidade nunca pensou como se organizaria e se viria a expandir a metrópole portuguesa? Tendo a necessidade e na procura de criar riqueza e de uma expansão económica tornou-se popular os donos de terrenos cederem o direito de superficie dos prédios rústicos, durante os anos do boom da construção em Portugal, anos 80 e 90, muitos foram os executivos camarários que disponibilizaram terrenos e áreas de interesse estratégico do município para que cooperativas de habitação social ou não, construissem habitação para milhares de pessoas que chegavam do interior á procura de trabalho e melhores vidas.
Tendo o exemplo da Amadora, Odivelas, Benfica e toda a Linha de Sintra onde foram construídos milhares de fogos para que as familiasmuitas vindas do interior pudessem habitar.
O direito de superfície é regulado pelos artigos 1524 a 1528 do Código Civil e é um direito real concedido pelo proprietário a outra pessoa para construir ou manter uma obra ou plantações de forma perpétua ou temporária.
Quando o direito é concedido pelo Estado ou pessoas coletivas públicas, está sujeito à legislação especial, como a Lei de Bases da Política Pública de Solos.
Como funciona o direito de superficie em Portugal
O direito de superfície pode ser estabelecido por meio de contrato, testamento, usucapião ou alienação de obras ou árvores. O Estado, regiões autónomas e autarquias locais também podem conceder o direito de superfície em seus bens imóveis para fins de política pública de solos.
O direito de superfície pode incluir pagamento de uma única prestação ou uma prestação anual, perpétua ou temporária, sempre em dinheiro. Antes da obra ou das plantações, o uso e a fruição do terreno pertencem ao proprietário, mas ele não pode impedir ou tornar mais caro a construção da obra ou as plantações.
O uso e a fruição do subsolo sempre pertencem ao proprietário e ele é responsável por quaisquer prejuízos causados ao superficiário durante a exploração do subsolo.
O direito de superfície é um direito real que permite a uma pessoa construir ou utilizar o terreno de outra pessoa, por isso a escritura do direito de superfície pode ser realizada na conservatória do registo predial.
Estabelecendo-se por meio de contrato, testamento ou usucapião, oneroso ou gratuito.
O titular do direito de superfície é chamado de superficiário, enquanto o proprietário do terreno é chamado de proprietário do solo.
O direito de superfície e o direito de propriedade do proprietário do solo são realidades jurídicas distintas, mas interdependentes.
O direito de superfície pode ser objeto de relações jurídicas independentes e pode ser garantido por hipoteca ou penhora, mas apenas sobre o prédio que consiste no espaço aéreo e no subsolo do direito de superfície.
Direitos do proprietário do solo
Sendo o solo e o terreno da posse do proprietário enquanto não for iniciada a construção o mesmo pode utilizar o solo até a obra ou a plantação darem inicio.
Podendo na parte não utilizada pelo superficiário continuar a sua atividade, devendo tal uso ser discriminado no contrato.
Recebe a prestação contratada com o superficiário referente à concessão, bem como tem subjetivamente o direito de preferência sobre o imóvel em sede de posterior aquisição.
Resolução do contrato antes do seu termo caso o superficiário não edifique ou plante no tempo convencionado, ou caso edifique ou plante com destino diverso ao concedido.
Obrigações proprietário do solo
Não impedir ou prejudicar qualquer atividade ou concretização dos direitos de exercício do superficiário.
Assegurar a qualidade do solo e a sua qualidade para o seu uso e fim contratado.
Dar preferência ao superficiário para aquisição do solo em caso de venda a título oneroso.
Direitos do superficiário
Utilizar a superfície do solo de outrem nos termos do contrato firmado.
Fruir, gozar, e dispor da construção ou plantação superficiária como coisa sua, separada da propriedade do solo.
Exercer direito de preferência na aquisição do solo
Obrigações do superficiário
Pagar a prestação convencionada contratualmente por inteiro.
Construir, edificar plantar de acordo o convencionado e caso realizado projeto de obra respeitar os projetos discutidos em contrato.
Conversar a obra edificada, e em caso de alienação onerosa deve notificar o proprietário do solo para que possa exercer direito de preferência para a compra.
Ver também:
A Venda de Imóvel em Herança Indivisa
Perguntas Frequentes
Em que consiste o direito de superfície ?
O direito de superfície é um direito real de uso e fruição de uma área construída ou não sobre imóvel alheio, por um determinado período de tempo contratado entre partes.
Como se constitui o direito de superficie?
Pela via contratual escrita podendo ser por concurso público ou por privados contratando entre partes.
Como se extingue o direito de superfície ?
O direito de superfície pode ser extinto por vencimento do prazo estabelecido, desapropriação, rescisão do contrato por justa causa ou morte do titular do direito.
Quais são os direitos e encargos do superficiário e do proprietário do solo?
O proprietário do solo não deve restringir o uso da superfície do solo concedido assegurando a sua qualidade recebendo uma prestação por isso, o superficiário deve cumprir com a prestação, manutenção do solo, ambos devem respeitar as preferências das partes em caso de alienação a terceiro.
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