Direito de preferência imóvel

Nos dias de hoje os imóveis habitacionais, mais que os, imóveis comerciais, são protegidos pelo direito de preferência imóvel desde que vêm a ser desde há muitas décadas o ativo de poupança mais escolhido pelos portugueses, tendo criado uma distorção no mercado com as constantes intervenções estatais através de construção de políticas p necessidade de implementação de políticas que vise dar preferência aos arrendatários de longa data a exercer o seu direito legal sobre possíveis terceiros interessados na compra do imóvel em uso pelo arrendatário.

Como funciona o direito de preferência do imóvel?

O direito de preferência de um imóvel no regime jurídico português é válido em toda o território nacional e regiões autónomas existem determinados direitos que vem proteger os interessados e seu direito legal sejam particulares, empresas, ou entidade pública, como a Direção-Geral do Património Cultural, quando o bem esteja situado em território de interesse nacional, histórico e cultural.

No seguimento do direito de preferência de entidades legais e públicas em norma órgão executivos da Câmara Municipal , Regiões Autónomas e Estado nestas zonas, sendo já prática recorrente de Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de julho que simplificando e desmaterializando formalmente qualquer necessidade obrigacional adicional por parte do proprietário.

1. O prazo para exercício desse direito de preferência pelas referidas entidades públicas é de 10 dias;
2. Se os Municípios, Regiões Autónomas e Estado nada disserem nesse prazo, então considera-se não terem exercido a preferência, assim como se for manifestada, de forma expressa, a intenção de não exercer o direito legal de preferência, essa sua decisão não pode ser posteriormente alterada.

Nota: No caso de o seu imóvel estar inserido nos parâmetros do decreto-lei, ou ter sido alvo de subsídios estaduais, como Programa Nacional de Habitação, empreendimento de prédio seja titulado por cooperativas de habitação social tem obrigatoriamente de anunciar o seu imóvel no portal Casa Pronta

Dando assim, carácter público como a oportunidade de exercício de direito, para a venda de imóveis, sejam prédios urbanos ou prédios rústicos os preferentes consentiram na alienação para terceiro ou realizarem proposta de valor igual ou superior.

Quando vender um imóvel em que existe mais que um proprietário, pode dispor de parte ou da totalidade da sua quota, a qualquer momento, tendo para isso apenas determinadas obrigações legais a cumprir para evitar surpresas ao longo do processo.

Como funciona e quando se aplica o direito de preferência quando o imóvel está registrado em compropriedade?

1. Direito de preferência tem de ser notificado junto dos restantes proprietários por carta registada e devem os notificados informar do seu desejo de servir-se do seu direito ou resignar-se ao exercício do mesmo, após todas a partes serem
   • informadas do valor e condições do negócio
   • devendo os mesmo dar resposta por escrito exercendo os seus direitos no prazo de oito dias podendo ser mais longo em caso de convenção ou mais curto em caso de obrigação legal.
   • Evitando assim uma eventual ação judicial por meio de alguma das restantes partes aumentando os custos de transacção desnecessários.
2. Em caso de ter uma propriedade que possa ser sujeita a processo de divisão pode exigir aos restantes proprietários a divisão do imóvel, não sendo nenhum dos proprietários obrigados a manterem-se na indivisão.

Em regra, para a compra de um imóvel potenciais investidores receiam que a possibilidade para o exercício de qualquer direito possa ter de ser garantido judicialmente lapidando o valor do imóvel substancialmente e tornando-o menos apelativo.

Relembre-se que caso não seja identificado claramente a divisão de quota no contrato escriturado pressupõe-se que a quota em comunhão, seja dividida em quotas iguais.

Relativamente a cláusula de indivisão vale para protecção do imóvel a mesma pode ser convencionada por um limite de 5 anos e renovada em caso de vontade das partes.

Mas caso seja a vontade de uma das partes, de dividir a sua quota, ou proceder à venda da metade, a mesma não pode ser obrigada a ficar numa situação de indivisão caso não seja a sua vontade.

Como funciona e quando se aplica o direito de preferência quando o proprietário é casado ?

Em caso de uma das partes ser casada em comunhão geral de bens, prevista nos art.1721 ss, prevê três tipos de regime de comunhão: a comunhão geral de bens, a de adquiridos, separação de bens.

1. No primeiro caso todos os bens existentes integram a comunhão do casal sendo necessário o consentimento dos dois para a venda do imóvel como são também diretamente responsáveis pelas dívidas de ambos.
2. No segundo caso apenas os bens que integram a comunhão do casal é necessária a aprovação do cônjuge, à excepção da casa-morada de família, onde pode alienar por qualquer outro meio o seu imóvel caso integre a sua esfera privada.
3. No terceiro caso, existe uma clara separação dos bens dos dois cônjuges, onde individual e separadamente respondem pelas dívidas contraídas cada um com o seu património.

Ainda assim se as dívidas forem contraídas em conjunto, não sendo em todos os casos obrigatória a assinaturas onde serão solidariamente responsáveis pelas mesmas.

– Alteração da Lei de Bases da Habitação

– O que se altera, no caso da venda de imóveis ? Algum dos meus prédios se encontra abrangido por este novo decreto-lei ?

Existindo desde 2019, a Lei de Bases da Habitação, veio a ser alterada pelo Decreto-Lei em 2021, como uma das políticas públicas que visaria dar maior preferências aos arrendatários, facilidade de recurso a crédito de agregados familiares com baixos rendimentos, e dando a possibilidade de através de uma intervenção económica de mercado em vista ao aumento de número de casas disponíveis para a habitação social.

Criando-se as ZPE – zonas de pressão urbanística ( Baixa de Lisboa, Baixa do Porto, Cascais), embora esta seja uma oportunidade para uma expansão de política pública, considera-se importante para o combate à erosão fiscal e a possíveis vendas onerosas simuladas, onde o valor do negócio seria bastante inferior ao de mercado e de alguns do VPT ( Valor patrimonial tributário ).

– O que se altera no caso da reabilitação ?

A reabilitação urbana continua a ser impulsionada através de subsídios e de deduções fiscais. Podendo as autarquias através de Plano de desenvolvimento Municipal justificar determinada aquisição de um imóvel para a reorganização da utilização do solo –como previsto em planos de ordenamento territorial e urbano.

Em vista a proteção do património – nos imóveis classificados ou em vias de classificação ou situados na respetiva zona de proteção – e ainda, como o próprio nome indica

Áreas definidas para reabilitação urbana, vulgarmente chamadas “ARU”, entre outros.

Informações relativas à delimitação ou alteração das áreas delimitadas devem ser publicados em aviso na 2.ª série, no Diário da República e divulgada no site online do executivo , bem como no boletim municipal, quando o mesmo exista.

As obras que sejam realizadas com base para melhoramento e requalificação das condições de habitabilidade podem ser deduzidas em sede de mais-valias caso sejam devidamente comprovadas por documento até aos doze anos anteriores à venda do imóvel.

Realização de pacto de preferência

Estando as partes no direito privado livres de realizarem convenção na total liberdade das suas vontades limitado apenas por determinados mínimos ou limites impostos legais, embora exista sempre uma primazia da liberdade contratual e autonomia da vontade no direito português.

Os direitos subjetivos não podem ser alvo de negócio jurídico pois o mesmo vai contra os bons costumes, sendo esse mesmo direito pessoal e objetivo, não pode o direito de preferência ser alienado para terceiro.

Pode sim ser realizado um pacto de preferência sobre determinado imóvel em determinado negócio, no respectivo contrato, onde é definido o objeto negocial, as condições de negócio, e os meios e data de pagamento, como as devidas coimas ou sanções compulsórias pelo incumprimento.

Apesar disso, o processo de compra, fundamentado num direito de preferência de determinado sujeito com direito legal de preferência, sobrepõe-se à convenção das partes, tendo efeito a partir do cumprimento do contrato entre as partes por ser hierarquicamente superior.

Ver também:

Venda de imóvel em compropriedade

Impostos sobre venda de imóvel