Neste artigo iremos explicar como funciona o mecanismo de tributação de transacções de imóveis, ou seja, quais os impostos sobre a venda de imóvel que terá de liquidar, caso um dos factos tributários se confirme, em Portugal, maioritariamente, todos os rendimento anuais, obtidos a título oneroso, serão incluídos no rendimento colectável e consequentemente adicionado à base tributável.
Os impostos sobre a venda do imóvel, diferentes e aplicáveis a cada momento processual, o seu conhecimento permite realizar um melhor planeamento e previne a penalização por não liquidação de alguns dos impostos.
Neste artigo sobre quais os impostos sobre a venda do imóvel, seja em situação de compra ou de venda, pode consultar os encargos com impostos, regimes de tributação e se aplicável aplicável isenção de tributação caso seja aplicável.
Como funcionam os impostos na venda do imóvel?
Negociado o preço de venda estabelecido, o preço de compra para o referido imóvel será o valor a ser multiplicado por um lado para a tributação do IMT como pela parte do comprador d a possibilidade de ser tributado em sede de IRS pelas mais valias pela venda do imóvel.
O registo de aquisição é fundamental para que possa deduzir os encargos com aquisição de habitação ao custo de aquisição como é essencial para que tenha um total e indiscutível direito de propriedade.
A tributação de imóveis é essencialmente justificada em três formas, quando se adquire, quando se onera ou procede alienação, e para a manutenção anual. A estes três momentos correspondem IMT, Mais-Valias e IMI.
De seguida será realizada uma explicação dos termos e formas de aplicação durante o processo, embora cada caso possa ter as suas particularidades e seja aconselhável procurar parecer junto de fiscalista.
Que taxas e impostos temos de pagar com a venda de um imóvel?
Quando realizamos a venda de um imóvel podemos estar sujeitos ao pagamento de impostos tributados em diferentes sedes de tributação.
O que é o IMT?
O Imposto Municipal sobre as Transações Onerosas de Imóveis incide sobre toda e qualquer transação de bem imóvel ou parte dele, devendo sempre ser considerado quando pretender adquirir um imóvel em Portugal.
Apesar de na nomenclatura afirmar ser municipal, é um tributo devido à administração central, e sendo um imposto de valor elevado embora variável e existindo caso como veremos a seguir em que podes estar isento do pagamento do mesmo.
Exemplos de caso em que a tributação do IMT é devida:
Permuta de Imóvel
Liquidação antecipada de imóvel em contrato de financiamento imobiliário
Aquisição de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário fechado com subscrição particular.
Para mais exemplos consultar o segundo artigo do código do IMT.
Para calcular o IMT quais as variáveis a ter em consideração ?
- Taxa aplicável correspondente ao valor do imóvel x VPT – Parcela a abater ( caso se aplique)
- Finalidade do imóvel – Referente à sua habitação, idade ou licença atividade comercial.
- Localização
Impostos sobre venda de imóvel no caso de prédios rústicos
O imposto sobre a venda de imóveis que correspondem a prédios rústicos é aplicada uma taxa fixa de 5 %
O imposto sobre a venda de imóveis que correspondam a prédios comerciais aplica-se uma taxa de 6,5%
Impostos sobre venda de imóvel no caso de Pessoas Colectivas
Pessoas Colectivas residentes em jurisdições com regime fiscal mais favorável são tributadas a uma taxa fixa de 10%
Isenção de IMT
Pode acontecer que a aquisição do imóvel que vai adquirir seja isento de taxa de imposto sobre venda de imóveis com valor inferior a 92.407EUR no Continente e 115.509EUR na Madeira e Açores
- Em caso de o imóvel preencher determinados requisitos
- imóveis classificados como património de interesse nacional
- Fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional
- Imóveis adquiridos por instituições de crédito
- Imóveis ou frações para obras de reabilitação
- As aquisições de prédios ou parte de prédios rústicos em áreas florestais abrangidas por uma zona de intervenção florestais
- Entre outras situações do Código do IMT, no Capítulo II – Isenções.
Imposto de Renda Sobre Pessoa Singular (IRS)
Também em sede pessoal, a tributação pode ser efectuada sobre os ganhos individuais de cada contribuinte no seu rendimento, seja por ganhos de capitais ou por prestações advindas de contratos geradores de renda, neste caso rendimentos prediais.
Mais-Valias
As mais valias em caso de o contribuinte não optar pelo englobamento dos rendimentos é tributado a uma taxa fixa de 28%.
No caso de ter optado pelo englobamento dos rendimentos, deve subtrair o valor da venda ao preço de aquisição do imóvel, como também as despesas e encargos relativos a obras e despesas para reabilitação e manutenção do imóvel nos últimos doze anos.
Caso seja residente fiscal em Portugal, será apenas tributado em 50% das mais valias obtidas pela venda do seu imóvel.
Deve também ser adicionado um coeficiente de atualização de moeda ao valor de aquisição do imóvel com a moeda em curso aplicável.
Em caso de ser residente fiscal fora da união europeia
Os contribuintes que sejam residentes fora da união europeia serão tributado a 100% em sede de mais-valias pela venda do imóvel.
Imposto de Selo
O Imposto do Selo para efeitos de tributação que incide sobre a transacção de imóveis é de 0,8%
Quando o preço de venda é inferior ao valor patrimonial tributário
A autoridade tributária para aplicação de tributação referente a imposto sobre transações onerosas de imóveis pode optar ou pelo VPT ou pelo valor de venda negociado, caso o valor seja inferior, o contribuinte será tributado com base no VPT.
Qual a taxa aplicada pela venda de imóveis ?
A venda de imóveis em Portugal está sujeita ao Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (ITI). A taxa aplicável ao ITI depende da localização do imóvel e do tipo de transação.
No caso de imóveis localizados em território nacional, a taxa aplicável ao ITI é de 6,5% para a primeira transmissão de um imóvel e de 8% para as transmissões subsequentes. No entanto, existem algumas situações em que a taxa pode ser diferente:
- Se o imóvel é adquirido por um particular para habitação própria e permanente, a taxa é de 0% se o valor de aquisição for inferior a €92.407,08. Se o valor de aquisição for superior a esse valor, a taxa é de 6,5%.
- Se o imóvel é adquirido por uma empresa, a taxa é de 6%.
- Se o imóvel é adquirido por um particular para uso como habitação própria e permanente, mas o vendedor é uma empresa, a taxa é de 6%.
- Se o imóvel é adquirido por um particular para uso como habitação própria e permanente, mas o vendedor é uma empresa que explora atividades imobiliárias, a taxa é de 6%.
- Se o imóvel é adquirido por uma empresa para exploração de atividades imobiliárias, a taxa é de 6%.
Importante: essas são as taxas máximas aplicáveis ao ITI. Dependendo das circunstâncias, pode ser possível beneficiar de reduções ou isenções fiscais. Além disso, é importante lembrar que o ITI não é o único imposto aplicável à venda de imóveis em Portugal. Por exemplo, se o imóvel estiver localizado em território nacional mas o comprador for residente no estrangeiro, pode ser aplicada uma taxa adicional de 3%. É importante obter aconselhamento fiscal antes de realizar uma transação imobiliária para garantir que está a cumprir todas as obrigações fiscais aplicáveis.
Qual as taxas aplicadas aos rendimentos predias ?
A taxa aplicada aos rendimentos prediais em Portugal é de 28% para rendimentos superiores a €7.091,14 por ano. Para rendimentos inferiores a esse valor, a taxa é de 14,5%. No entanto, existem algumas situações em que a taxa pode ser diferente. Por exemplo:
- Se o rendimento predial é obtido através de arrendamento urbano, a taxa é de 28% independentemente do montante do rendimento.
- Se o rendimento predial é obtido através de arrendamento rural, a taxa é de 20%.
- Se o rendimento predial é obtido através de exploração de imóveis rústicos, a taxa é de 20%.
- Se o rendimento predial é obtido através de exploração de imóveis urbanos próprios que sejam destinados a habitação própria e permanente do contribuinte ou de membros do seu agregado familiar, a taxa é de 14,5% se o rendimento anual for inferior a €7.091,14. Se o rendimento anual for superior a esse valor, a taxa é de 28%.
Importante: essas são as taxas aplicáveis aos rendimentos prediais obtidos por particulares. Se o rendimento predial é obtido por uma empresa, a taxa aplicável pode ser diferente. Além disso, é importante lembrar que essas são as taxas máximas aplicáveis e que, dependendo das circunstâncias, pode ser possível beneficiar de reduções ou isenções fiscais.
Ver também:
Documentos para venda de imóvel
Mais-valias venda imóvel herdado
Perguntas Frequentes
Tenho de liquidar o imposto e posteriormente ser-me atribuído um crédito fiscal se for isento do pagamento de IMT?
Se for isento do pagamento de IMT, não é necessário liquidar o imposto significando que não é preciso pagar o imposto, não sendo atribuido posteriormente um crédito fiscal conforme artº7 Código IMT.
A isenção é automática ?
Quando se enquadra em alguma das situações de isenção previstas na lei mas essa isenção só é efectiva após a comprovação dos requisitos legais e a respectiva aprovação por parte da Autoridade Tributaria e Aduaneira (AT). Caso a isenção seja aprovada, o montante pago será reembolsado.Caso a isenção seja aprovada, o montante pago será reembolsado.
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