Venda de imóvel penhorado

O aumento das taxas de juro, a rapante inflanção vêm aumentar os número de processos de execução fiscal, que são situações o o executado e o seu agregado familiar não podem mais vender o imóvel pois a sua alienação está limitada por uma medida de garantia coativa.

Em caso de o seu património estar em processo executivo, comum ou fiscal, a venda de um imóvel penhorado, pode ser a melhor solução.

Poderá melhorar a sua situação de endividamento ou de consolidar créditos para que atinja uma maior liberdade financeira. A penhora da habitação, é a penhora mais limitadora dos direitos liberdades e garantias do devedor porque em norma não o atingirá só a si mas ao restantes membros familiares.

Pode um imóvel penhorado ser posto á venda?

Existem, portanto, bens que podem ser penhorados. Outros, nem por isso. Os bens imprescindíveis ( cama, frigorífico) para a subsistência humana, os bens que sejam íntimos do casal, ou proveniente dos descendentes, embora outros bens do domicílio dirigidos aos conforto não se encontram dentro dos limites dos bens a penhorar.

Em que situações um imóvel penhorado pode ser vendido?

1. Imóvel que está a ser executado pela autoridade tributária

No caso de estar a ser executado pela autoridade tributária, e de uma penhora ter sido interposta sob o seu imóvel , deve proceder á venda na sua esfera privada, onde aquando o promitente comprador, ao realizar o pagamento do sinal, no ato de assinatura do contrato de promessa compra e venda, o vendedor deve liquidar sob a autoridade tributária a dívida que esteja a executar o seu património.

Código de Procedimento e de Processo Tributário, artigo 244.º n.º 2

2. Imóvel a ser executado em sede privada

No caso de estar a ser executado em sede privada, em sede de processo executivo, onde credores ( Bancos, Sociedades Financeiras, Factoring entre outras) têm a pretensão de ver os créditos garantidos via a execução do património do vendedor.

Código de Processo Civil, artigos 794.º n.º 1 e 798.º

“Decidiu o Tribunal da Relação de Coimbra que quando seja penhorado, em execução comum, um imóvel que constitua casa de morada de família dos executados e sobre o qual incida uma outra penhora, anterior, realizada no âmbito de um processo de execução fiscal, em que imóvel não pode ser vendido, pode a execução comum prosseguir a fim de nela se promover a venda do imóvel penhorado, querendo, reclamar os seus créditos.”

Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, proferido no processo n.º 421/21.5T8SRE-A.C1, de 15 de dezembro de 2021

Estamos portanto em sede de cobrança coerciva do património do devedor que apenas responderá às dívidas contraídas com o seu património ( Bens móveis, Bens Imóveis, Quotas em Sociedades, Acções e até direitos) na ação executiva sendo ela ação executiva, ou execução fiscal.

É de certa forma importante reter que os direitos reais, sobre as coisas, podem ser limitados, não podendo o seu legítimo proprietário proceder livremente à venda dos bens porque existem ónus sobre os mesmos.

Considerados os bens como bens impenhoráveis pelo juiz do processo, no respectivo processo , o imóvel com vista a ser vendido para o ressarcimento dos respectivos créditos ao credor exequente seja ele privado ou público no caso da Autoridade Tributária ( Finanças ) e à Segurança Social.

Esta foi uma protecção extra do agregado familiar, concedida pela interpretação das leis pelos tribunais, protegendo os credores embora apenas da execução fiscal.

Como vender um imóvel que esteja sujeito a uma penhora?

Recorrer á venda de uma habitação que foi interposta uma penhora sob á revelia da autoridade que emitiu tal decisão ou no caso de juiz despacho, é considerado venda de bem alheio previsto no cc. sendo o vendedor responsável pelo produto da venda e pela indemnização que por conseguinte vierem a ser lesadas.

Por isso, caso já exista uma penhora sobre o seu imóvel, apenas pode realizar a negociação no caso de encontrar um legítimo interessado na compra.

Depois, em caso de execução comum, deve realizar proposta carta fechada, ao juiz, que tem de aceitar, e no caso de penhorado pelas finanças deve realizar uma proposta ao serviço de finanças responsável pelo processo, licitar o leilão que se encontre no portal eletrónico.

Um imóvel poderá ser alienado por diferentes vias

Encontrando-se o devedor em processo judicial a venda do imóvel penhorado fica delimitada a proposta realizada ao tribunal, proposta por carta fechada, entregue na secretaria do próprio tribunal, devendo a mesma ser aceite pelo juiz.

Neste momento a venda já não acontece entre particulares ou mas sim interposta pelo juiz ou pelo agente de execução.

O imóvel será vendido pela proposta mais alta, sendo o remanescente, quando existir, devolvido ao devedor.

Considerando que o mercado de compra e venda de imóveis em situação de contencioso judicial pode significar uma venda até abaixo dos 50% do valor de mercado, onde é de extrema importância que em caso de possível incumprimento futuro de obrigações recorra à venda do imóvel antes das providências serem decretadas judicialmente.

Por isso, deve proceder à venda do seu imóvel o mais rapidamente possível, visto os juros e indemnizações por incumprimento poderem ter um largo impacto no orçamento familiar.

Como consultar um imóvel penhorado que esteja para venda pelas finanças ?

Para a consulta de qualquer bem penhorado basta dirigir-se ao tribunal de comarca onde tenha sido distribuído o processo e consultar ou via portal citius através deste link.

Esta também pode ser uma forma de evitar a insolvência pessoal, perdendo a totalidade dos bens para os credores e limitando-os nos seus direitos pessoais durante um período não inferior a cinco anos.

Venda de imóveis penhorados:

Em caso de execução sobre o património do devedor:

Modalidades de venda executiva:

• Venda Direta
• Adjudicação;
• Venda mediante proposta em carta fechada;
• Venda por negociação particular.
• Venda com recurso a terceiros:
• Venda em estabelecimento de leilões;
• Venda em depósito público ou equiparado;
• Venda em estabelecimento de leilões;
• Venda em leilão eletrónico:
  • Portal Citius
  • Portal E-Leilões
• Venda em mercados regulamentados;

Como consultar um imóvel penhorado pelas Finanças ?

Pode pesquisar os imóveis penhorados, no Portal E-Finanças, podendo depois de realizar o registo participar em leilões de diferentes tipos de bens e participações sociais.

No portal pode encontrar a descrição dos imóveis, como também algumas fotografias sendo de realçar que muitas vezes as fotografias podem não demonstrar a real situação em que se encontra o imóvel, por isso é importante que antes de licitar ou realizar qualquer oferta faça uma visita e confira as condições do imóvel como as áreas envolventes.

É importante também saber realmente o que está a comprar verificando as condições do negócio porque muitas vezes existem caso como:

• Licitação de moradias dívidas e ao licitar acredita estar a comprar o imóvel no seu todo e está na verdade apenas a adquirir um dos pisos.

  

• Por exemplo neste lote, apenas está a ser leiloado o referente a 1/4 do imóvel em compropriedade com outros proprietários que serão donos dos outros 3/4.
• Licitação de uma quota-parte de um imóvel
• O imóvel estar totalmente destruído no seu interior

Ter rapidamente liquidez para a satisfação de credores, como em caso de crédito hipotecário, onde o incumprimento causará inevitavelmente uma baixa do rating de crédito, aumentando o custos em contratos de crédito futuros.

Evite a penhora dos seus bens e peça hoje a avaliação do seu imóvel, com a CompramosSeuImóvel, pode antecipar uma situação de cobrança coerciva sobre o seu património !

Quanto tempo demora uma penhora a ser executada?

Sendo uma penhora interposta tem o executado um prazo de 10 dias para realizar a oposição da mesma.

Como suspendo a penhora sobre um bem imóvel ?

A suspensão da penhora acontece sobre a prestação de caução ao tribunal e consequente aceitação do juiz.

A penhora pode prosseguir sobre outros bens ?

Sim, tendo sido realizada oposição à penhora, por ser casa morada da família do devedor, e tendo o juiz entendido não permitir a vendo do bem a execução prossegue para ressarcimento dos credores.

Limitando apenas a penhora sob aquele bem mas permitindo a execução prosseguir sobre o restante património.

Venda de imóveis penhorados pelos Bancos

A venda de imóveis penhorados pelos bancos é um processo pelo qual as instituições financeiras promovem a alienação de bens imóveis que se encontram penhorados devido ao incumprimento do devedor no pagamento do empréstimo hipotecário contratado.

Estes imóveis são normalmente alienados através de leilões judiciais, em que os interessados podem apresentar propostas de compra. O preço de venda é geralmente inferior ao valor de mercado, o que pode constituir uma oportunidade para investidores ou compradores que estejam à procura de um bom negócio.

Os bancos têm como objetivo principal a recuperação dos valores emprestados, pelo que a alienação dos imóveis penhorados é realizada de forma célere. No entanto, é importante ter em consideração que estes imóveis podem apresentar problemas, como danos estruturais ou falta de manutenção, o que poderá implicar custos adicionais para o comprador. Além disso, os bens imóveis podem estar sujeitos ao pagamento de dívidas pendentes, tais como impostos atrasados, o que deve ser levado em consideração antes da compra.

É fundamental proceder a uma investigação prévia antes da compra de um imóvel penhorado.Além disso, é importante avaliar o valor do imóvel e compará-lo com o preço de venda, para se ter a certeza de que se está a efetuar um negócio vantajoso.

A alienação de imóveis penhorados por parte dos bancos pode representar uma excelente oportunidade para adquirir uma propriedade a um preço interessante, mas é fundamental ter conhecimento dos eventuais problemas e possuir todas as informações necessárias antes de efetuar a compra.

Como reverter uma penhora?

A primeira forma de reverter uma penhora de imóvel é através da adjudicação. A adjudicação é o processo pelo qual o credor assume a propriedade do imóvel em questão para satisfazer a dívida. Isso pode ser feito de forma voluntária pelo devedor, que concorda em entregar a propriedade ao credor em troca da dívida. Caso o credor tenha a posse do imóvel, pode solicitar a adjudicação compulsória.

Outra forma de reverter a penhora de um imóvel é através da alegação de impenhorabilidade. Alguns bens são considerados impenhoráveis, como é o caso de uma casa de família, que não pode ser penhorada para pagar dívidas. Se um imóvel penhorado for considerado impenhorável, a penhora será anulada.

Embargos também podem ser utilizados para reverter uma penhora de imóvel. Os embargos são uma forma de contestação judicial que podem ser utilizados para questionar a legalidade da penhora. Se a penhora for considerada ilegal, a propriedade pode ser devolvida ao devedor.

Lembre-se que é sempre melhor  é tentar renegociar a dívida antes de perder a posse e a propriedade do bem.

Caso a dívida já tenha sido paga, é possível parar a penhora através do pagamento da mesma

Outra opção é apresentar uma garantia bancária, que pode evitar a penhora dos bens

Além disso, é possível requerer a insolvência, obtendo assim o levantamento da penhora.

É importante ressaltar que, se o bem penhorado for transferido ou desaparecer, pode haver lugar a indemnização.

No entanto, quando a penhora é realizada sobre um bem sujeito a registo, como um imóvel, é necessário comunicar eletronicamente o agente de execução à Conservatória de Registo Predial para que se proceda ao registo da penhora.

A penhora pode ser substituída por fiança bancária ou por seguro garantia judicial, em valor não inferior ao do débito constante da inicial, acrescido de trinta por cento.

Cabe destacar que, ao receber uma notificação de penhora, o devedor deve buscar orientação jurídica para verificar suas possibilidades de defesa, pois existem diversas formas de reagir a uma penhora.

Por fim, é importante ressaltar que evitar o sobreendividamento é a melhor forma de se prevenir de penhoras.

Ver também

Execução Fiscal

Execução Patrimonial