Venda de imóvel em compropriedade

Quando queremos vender um imóvel desde o momento que nos surge a ideia até se dar a conclusão do negócio no momento da escritura, várias etapas durante o processo podem dificultar ou mesmo impossibilitar essa vontade.

Seja por se querer mudar para a casa dos seus sonhos, emigrar para o estrangeiro, o nascimento de mais um filho, ou apenas direcionar essa liquidez para investir num negócio leva-nos à necessidade de vender determinados bens que podem estar perfeitamente divididos no plano real mas que no plano jurídico se encontram na propriedade comum de mais que um titular.

O regime da propriedade não consagra que cada um é proprietário de uma parte da coisa mas sim que todos são donos do todo, apenas em quantidades diferentes.

O que é a compropriedade ?

A compropriedade é uma das formas de propriedade no sistema jurídico português, que como Espanha e Itália com origem românica têm um sistema de título, onde o regime que está associado vem previsto no código civil art.1403 e seguintes, quando dois ou mais sujeitos ( Coletivas ou Singulares).

Pessoas e empresas, detêm o mesmo direito de propriedade sob um bem imóvel, onde na falta de título constitutivo as quotas presumem-se iguais quantitativamente por serem sempre qualitativamente iguais.

Os proprietários do imóvel participam dos seus lucros e encargos na medida das suas quotas.

A compropriedade voluntária direitos e encargos dos comproprietários

As áreas comuns do imóvel como as zonas de lazer, jardim, piscina, podem ser usufruídas por todos os proprietários da mesma forma, desde que não dando uso diferente e que não privem os restantes consortes dos seus direitos, basicamente tudo o que não seja destinado ao uso exclusivo de uma das partes.

Podemos portanto dizer que a responsabilidade da administração do imóvel é de todos os consortes e para que haja maioria basta que representem metade do valor do total das partes. Sempre que o mesmo não concorde de determinada decisão pode recorrer ao tribunal que julgará com juízos de equidade.

No caso de pretender vender o seu imóvel ou dispôr de quota do imóvel.

Quando vender um imóvel em que existe mais que um proprietário, pode dispor de parte ou da totalidade da sua quota, a qualquer momento, tendo para isso apenas determinadas obrigações legais a cumprir para evitar surpresas ao longo do processo.

1. Direito de preferência tem de ser notificado junto dos restantes proprietários por carta registada
   • informando o valor e condições do negócio
   • devendo os mesmo dar resposta por escrito exercendo os seus direitos no prazo de oito dias podendo ser mais longo em caso de convenção ou mais curto em caso de obrigação legal.
   • Evitando assim uma eventual ação judicial por meio de alguma das restantes partes aumentando os custos de transacção desnecessários.
2. Em caso de ter uma propriedade que possa ser sujeita a processo de divisão pode exigir aos restantes proprietários a divisão do imóvel, não sendo nenhum dos proprietários obrigados a manterem-se na indivisão.

Em regra, para a compra de um imóvel potenciais investidores receiam que a possibilidade para o exercício de qualquer direito possa ter de ser garantido judicialmente lapidando o valor do imóvel substancialmente e tornando-o menos apelativo.

Relembre-se que caso não seja identificado claramente a divisão de quota no contrato escriturado pressupõe-se que a quota em comunhão, seja divida em quotas iguais.

Relativamente a cláusula de indivisão vale para protecção do imóvel a mesma pode ser convencionada por um limite de 5 anos e renovada em caso de vontade das partes.

Mas caso seja a vontade de uma das partes, de dividir a sua quota, ou proceder à venda da metade, a mesma não pode ser obrigada a ficar numa situação de indivisão caso não seja a sua vontade.

No caso de o seu imóvel estar penhorado

Em caso de o seu imóvel estar em vias, ou já estar penhorado, isso não impede mesmo assim de o vender a terceiro que apresente proposta de valor mais alto, pois a posição do credor que interpôs a acção é a satisfação da sua dívida, não pelo contrário adquirir o imóvel.

Se existe um interessado na compra do mesmo por valor superior á venda judicial, pode junto do tribunal ou por acordo entre as partes em litígio adquirir o bem na sua totalidade ou apenas a quota-parte executada do mesmo após o pagamento do valor em dívida acrescendo juros e eventuais taxas de justiça se forem aplicáveis ao caso.

Nota: As taxas de justiça em processo executivo comparadas com outras ações são claramente mais elevadas e somadas a juros de mora + taxas de agentes de execução podem vir a ultrapassar o valor do próprio imóvel.

Sendo para a venda de um imóvel em venda judicial, extrema importância uma atuação célere visto os prazos de resposta nestes processos serem mais curtos, estando o executado num maior risco de ver os seus direitos excessivamente limitados em prol da satisfação do credor.

De forma a evitar situações que posteriormente requeiram a intervenção de outros agentes para finalmente atingir o seu objetivo que a venda do seu imóvel, a CompramosSeuImóvel oferece-lhe a possibilidade de realizar uma venda direta quando tenha a propriedade total ou propriedade comum com terceiros.

No caso de uma das partes ser casada ?

Em caso de uma das partes ser casada comunhão conjugal, prevista nos art.1721 ss, prevê três tipos de regime de comunhão: a comunhão geral de bens, a de adquiridos, separação de bens.

1. No primeiro caso todos os bens existentes integram a comunhão do casal sendo necessário o consentimento dos dois para a venda do imóvel como são também diretamente responsáveis pelas dívidas de ambos.
2. No segundo caso apenas os bens que integram a comunhão do casal é necessária a aprovação do cônjuge, à excepção da casa-morada de família, onde pode alienar por qualquer outro meio o seu imóvel caso integre a sua esfera privada.
3. No terceiro caso, existe uma clara separação dos bens dos dois cônjuges, onde individual e separadamente respondem pelas dívidas contraídas cada um com o seu património.

Ainda assim se as dívidas forem contraídas em conjunto serão solidariamente responsáveis pelas mesmas.

Como vender metade de um imóvel?

Basta que a escritura ao ser realizada sejam definidas as quotas-partes de cada proprietário não tendo obrigatoriamente de serem iguais na sua quantidade e que sejam dadas as devidas preferências legais, não existe uma limitação ao número de detentores de um título de propriedade.Como vender um imóvel com mais de um proprietário?

O mais importante para realizar a venda de um bem que seja de mais de um proprietário é que todos os proprietários tenham conhecimento transparente das condições negociais, e se caso entenda ter interesse na aquisição das restantes quotas em venda possa exercer o seu direito de as adquirir pelo mesmo valor que a parte concorrente.

O que fazer quando uma das partes não quer vender o imóvel?

Quando uma das partes não pretende alienar a sua quota deve então adquirir as quotas por um valor negociado à parte que pretende liquidar a sua quota no imóvel, ou requerer a divisão do bem.

Esta é uma situação compreenderá um aumento nos custos de transacção e que deve ser evitada, devendo os proprietários encontrarem-se de acordo quanto à venda ou não do imóvel.

Sendo o caso de o terreno para construção, apartamento não serem passiveis de divisão, como por exemplo um apartamento, existe uma clara necessidade de os proprietários se encontrarem de acordo.

É possível vender parte de um imóvel em propriedade total ?

Sim. O proprietário pode alienar apenas uma parte do seu imóvel, não existindo uma limitação quanto à liberdade de estipulação contratual mas apenas de forma sendo necessário cumprir com os requisitos legais do contrato que onera as partes para a entrega do bem contra o pagamento do preço em determinada data, como de respeitar o direito de preferência, dos restantes proprietários.

Quem é responsável pelo IMI no caso da venda do imóvel ?

O Imposto Municipal sobre Imóveis é um tributo que onera os proprietários ao pagamento anual de uma quantia sob o valor tributário aplicável, sendo a mesma variável consoante o município.

Dessa maneira, quando realizamos a venda de um bem imóvel devemos ter em atenção qual o valor de impacto dos custos tributários.

Assim sendo a escritura do imóvel deve ser marcada para antes de 31 Dezembro, para que não tenha de liquidar o IMI de um imóvel que já não será seu no ano subsequente.

• Entre 0,3% e 0,45% para os prédios urbanos.
• Esta taxa pode, nas circunstâncias específicas do nº 18 daquele artigo, ir até 0,5%.
• A taxa aplicável aos prédios rústicos é de 0,8%.

Vender a casa em compropriedade com crédito habitação ?

As transmissões onerosas ou gratuitas de imóveis com crédito hipotecário, aquando estão divididas em compropriedade na base de um apartamento (imóvel para habitação) de um casal que tenha interposto processo de divórcio, o contrato de crédito para que possa desonerar totalmente uma das partes, terá de ser assumida pela outra.

O imóvel para habitação financiado ao casal pelo banco, tem de ser garantido, esta é uma operação para os dois cônjuges pois existe a possibilidade de nenhum dos dois poder suportar a prestação mensal do imóvel por superar a sua taxa de esforço e continuando a maior partes das vezes o cônjuge que abandona o imóvel sem possibilidade de adquirir novo imóvel.

As despesas e encargos de um imóvel em compropriedade são da responsabilidade de quem ?

O pagamento de impostos devidos à autoridade tributária, licenças, e quaisquer outros encargos que se aprouver são da responsabilidade na medida quantitativa das suas quotas. Sendo o pagamento de imposto devido quantitativamente entre as partes.