Propriedade Horizontal

O regime da propriedade horizontal é um regime de propriedade onde  conjunto de normas que regulam a propriedade de edifícios ou conjuntos de edifícios em que cada proprietário é titular de uma fração autónoma (por exemplo, um apartamento ou uma loja) e de uma parte proporcional das áreas comuns do edifício ou do conjunto de edifícios tendo a mesma de ser registada na conservatória do Registo Predial.

É a situação onde todos os condóminos proprietários da sua fração como também comproprietários das partes comuns como responsáveis pelas despesas comuns de manutenção através de um fundo comum ou através do contrato de serviços a empresa especializada. 

O Código Civil Português estabelece as regras aplicáveis ao regime da propriedade horizontal nos artigos 1315 a 1332. As principais disposições deste regime dizem respeito às obrigações e direitos dos proprietários das frações autónomas, à gestão das áreas comuns, às assembleias de condóminos e à resolução de conflitos entre os proprietários.

Como realizar um processo de constituição de propriedade horizontal ?

Para dividir um prédio em várias frações autônomas, é necessário seguir um procedimento que envolve várias etapas. Algumas das principais etapas que poderão ser necessárias são as seguintes:

1. Verificar se a divisão do prédio é permitida pelas leis e regulamentos aplicáveis. É importante verificar se existem restrições no plano diretor municipal, por exemplo, ou se a divisão do prédio implicará a construção de novas áreas comuns ou a alteração de áreas já existentes.
2. Obter os projetos técnicos de arquitetura e engenharia e as autorizações necessárias. É preciso elaborar projetos técnicos detalhados da divisão do prédio e obter as autorizações necessárias, como alvará de construção e de habitação.
3. Modificar o registo predial. A divisão do prédio deverá ser registada no Registo Predial, de modo a atualizar a descrição do imóvel e a definir as novas frações autónomas. O caso de tornar um sótão uma nova fracção autónoma.
4. Celebrar um acordo de condóminos. É importante celebrar um acordo de condóminos que estabeleça as regras aplicáveis às novas frações autônomas e às áreas comuns do prédio. Este acordo deverá ser registado no Registo Predial.
5. Realizar a divisão física do prédio. Por último, é preciso realizar a divisão física do prédio, ou seja, efetuar as obras necessárias para dividir o prédio em várias frações autônomas e criar as áreas comuns adequadas.

É importante ter em conta que este procedimento pode variar consoante a localização do prédio e outras circunstâncias específicas. É aconselhável procurar aconselhamento jurídico especializado para garantir que se cumpram todas as etapas necessárias e para evitar possíveis problemas no futuro.

Custos envolvidos com o licenciamento da propriedade horizontal 

Os custos envolvidos na divisão de um prédio em várias frações autônomas poderão variar consoante as características do prédio e as obras a realizar. Alguns dos principais custos a ter em conta poderão incluir:

• Projetos técnicos: os projetos técnicos necessários para dividir o prédio em frações autônomas poderão ter um custo, que poderá variar consoante o tipo de obras a realizar e a complexidade do projeto.
• Autorizações: poderá ser necessário obter diversas autorizações, como licenças de construção e de habitação, o que poderá implicar custos adicionais.
• Obras: os custos das obras necessárias para dividir o prédio em frações autônomas poderão variar consoante o tipo de obras a realizar e o tamanho do prédio.
• Taxas e emolumentos: poderão ser necessárias diversas taxas e emolumentos para registar a divisão do prédio no Registo Predial e para celebrar um acordo de condóminos, por exemplo.
• Também poderá consultar o site da Direção-Geral de Património da Administração Pública, que disponibiliza informações sobre os procedimentos e os custos associados ao registo predial em Portugal.

Artigo 81.º – Descrições subordinadas

1 – No caso de constituição de propriedade horizontal ou do direito de habitação periódica, além da descrição genérica do prédio ou do empreendimento turístico, é feita uma descrição distinta para cada fração autónoma ou unidade de alojamento ou apartamento.

2 – As frações temporais do direito de habitação periódica são descritas com subordinação à descrição da unidade de alojamento ou apartamento.

A propriedade horizontal valoriza o meu imóvel ? 

Sim, a propriedade horizontal é um conjunto de unidades imobiliárias que formam um edifício ou conjunto de edifícios, e os proprietários dessas unidades são donos de uma fração do edifício ou conjunto de edifícios.

Potencializando a liquidez do seu ativo, aumentando o valor e a possibilidade de venda do imóvel, pois os compradores podem ver o conjunto de edifícios como um investimento mais atrativo do que um único imóvel.

Além disso, a propriedade horizontal pode incluir características adicionais, como áreas comuns, piscinas ou outros espaços de lazer, sendo bens que partilhados geram um valor adicional e uma vantagem competitiva entre os demais. 

De relembrar que aquando da constituição da propriedade horizontal seja decidido o local para dirimir eventuais disputas entre condóminos e que seja também constituída assembleia para que os mesmos possam expressar as suas vontades e direitos evitando eventual necessidade de uma decisão judicial. 

Onde primeiramente deve ser realizados um regulamento de condomínio como posteriormente seja nomeado um administrador

Existe portanto uma vantagem na utilização de instrumentos de mediação de litígios, como os Julgados de Paz e os Centros de Arbitragem que poderão ser suficientes para o encontro de um acordo entre as partes.

Por fim, deve assegurar que as vistorias realizadas pelos técnicos de fiscalização camarários são realizadas conforme os parâmetros legais para que no futuro o processo de licenciamento não tenha nenhum obstáculo.

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