Contrato de promessa compra e venda

O contrato de promessa compra e venda de um imóvel em Portugal é um documento legal convencionado entre partes que estabelece os termos e condições da transação imobiliária entre o vendedor eo comprador antes da escritura pública, que efetiva a transferência do direito real, independentemente de qualquer licença de utilização, financiamento bancário, ou até condições de habitabilidade sendo as partes livres de contratar com qualquer potencial comprador, negociando as condições necessárias como as obrigatórias previstas legalmente. Sendo inteiramente da responsabilidade de cada parte o cumprimento das suas obrigações de prestar

No que consiste o contrato de promessa compra e venda ?

O contrato de compra e venda de um imóvel em Portugal deve conter informações detalhadas sobre o imóvel em questão, descrevendo o objeto do negócio detalhadamente, incluindo a sua localização, as suas características e condições, bem como os valores envolvidos na transação.

Deve incluir informações sobre os prazos de entrega do imóvel, as condições de pagamento e quaisquer outros termos e condições aplicáveis, onde caso exista tradição da coisa, estarem previstos mecanismos de recuperação do bem.

É importante que o comprador e o vendedor leiam atentamente o contrato antes de assiná-lo, para garantir que compreendem todos os termos e condições da transação e para se assegurar de que estão de acordo com eles.

Depois de assinado, o contrato de compra e venda de um imóvel em Portugal é vinculativo para ambas as partes e deve ser cumprido de acordo com os termos e condições estabelecidos. Se qualquer uma das partes não cumprir com as suas obrigações previstas no contrato, pode ser interposta pela contraparte.

Por isso, é importante que ambas as partes cumpram com as suas obrigações de acordo com o contrato assinado.

Sendo o contrato promessa compra e venda um tipo de contrato que estabelece os termos e condições de uma transação imobiliária futura. Existindo acordo entre o promitente vendedor e promitente comprador para realizarem o contrato que consiste na entrega da coisa e como contraprestação o pagamento do preço negociado.

Relembramos a importância de incluir informações sobre os prazos para a conclusão da transação, as condições de pagamento e quaisquer outros termos e condições aplicáveis, por forma a garantir o estrito cumprimento do contrato.

É importante que o comprador e o vendedor leiam atentamente o contrato promissor antes de assiná-lo, para garantir que compreendem todos os termos e condições da transação e para se assegurar de que estão de acordo com eles.

Depois de assinado, o contrato promessa de compra e venda de um imóvel em Portugal é vinculativo para ambas as partes e deve ser cumprido de acordo com os termos e condições estabelecidos.

Se qualquer uma das partes não cumprir com as suas obrigações previstas no contrato, pode ser processada pelo outro lado.

Por isso, é importante que ambas as partes cumpram com as suas obrigações de acordo com o contrato assinado.

Promessa real do contrato de compra e venda

Uma promessa real é uma cláusula que pode ser incluída em um contrato promessa de compra e venda de um imóvel em Portugal e que estabelece que, caso o comprador não cumpra com as suas obrigações previstas no contrato, o vendedor tem o direito de exigir a entrega do imóvel em questão. Isso significa que, se o comprador não cumprir com os termos e condições do contrato, o vendedor pode exigir que o imóvel seja transferido para ele, mesmo que a transação não tenha sido concluída.

Uma promessa real é um mecanismo de proteção para o vendedor, pois garante que ele terá a possibilidade de recuperar o imóvel em caso de incumprimento do comprador. No entanto, é importante que o comprador esteja ciente de que esta cláusula está incluída no contrato, pois pode ter um impacto significativo em suas obrigações e responsabilidades.

A inclusão de uma promessa real em um contrato promessa de compra e venda de um imóvel em Portugal deve ser discutida e acordada pelas duas partes envolvidas na transação. É recomendável que ambas as partes tenham um advogado ou outro profissional legalmente habilitado a representá-las durante o processo de negociação e assinatura do contrato.

Se o vendedor não cumprir o contrato de compra e venda de um imóvel em Portugal e vender o imóvel a outra pessoa, o primeiro comprador pode ter direito a exigir o cumprimento do contrato pelo vendedor. Isso significa que o primeiro comprador pode entrar com uma ação judicial para obrigar o vendedor a cumprir com as obrigações previstas no contrato e a transferir o imóvel para ele.

No entanto, para que o primeiro comprador tenha direito a exigir o cumprimento do contrato, é necessário que o contrato tenha sido assinado por ambas as partes e que as obrigações do vendedor tenham sido estabelecidas de forma clara e precisa.

Se o contrato não cumprir esses requisitos, o primeiro comprador pode ter dificuldades em obter uma decisão judicial favorável para o cumprimento do contrato.

Além disso, é importante lembrar que o direito do primeiro comprador a exigir o cumprimento do contrato pelo vendedor pode ser limitado pelas disposições legais aplicáveis. Por exemplo, se o vendedor tiver vendido o imóvel a um terceiro de boa-fé, o primeiro comprador pode não ter direito a exigir o cumprimento do contrato.

Cláusulas negociais do contrato compra e venda

Existindo uma total liberdade de convenção entre as partes estando apenas limitados às previsões legais, podem as partes convencionar a dependência da conclusão do negócio condicionando a sua conclusão por determinada razão motivada pelas partes.

Quando um imóvel em Portugal tem cláusulas relativas a licenciamentos ainda em vias de serem aprovados, isso significa que há algumas restrições ou condições aplicáveis ao uso do imóvel que dependem da aprovação de um licenciamento pelas autoridades competentes.

Por exemplo, se um imóvel tem uma cláusula relativa a um licenciamento de construção ainda em vias de ser aprovado, isso significa que o comprador só poderá construir ou realizar alterações no imóvel depois de obter o licenciamento necessário. Se o licenciamento não for aprovado, o comprador pode ficar impedido de realizar as alterações ou construções previstas no contrato.

Quando um imóvel tem cláusulas relativas a licenciamentos ainda em vias de serem aprovados, é importante que o comprador esteja ciente dessas restrições e condições e que tenha conhecimento dos riscos envolvidos na transação, tomando as medidas adequadas para proteger os seus direitos.

Para assinar um contrato de compra e venda de um imóvel em Portugal e dar-lhe publicidade, é necessário que as duas partes envolvidas na transação se desloquem ao cartório de notas ou a um tabelionato de notas.

O cartório de notas é uma instituição pública responsável por autenticar documentos e outros atos notariais, enquanto o tabelionato de notas é uma instituição privada que desempenha as mesmas funções. Ambas as instituições são legalmente habilitadas a autenticar contratos de compra e venda de imóveis e a dar-lhes publicidade.

Para assinar o contrato e dar-lhe publicidade, devem as partes autenticar o documento em cartório notarial e apresentar os documentos necessários, como o contrato de compra e venda assinado, os documentos de identificação das partes como os documentos que identificam o objeto do negócio.

O cartório notarial irá autenticar o contrato e dar-lhe publicidade, garantindo a validade e a eficácia do mesmo.

Cuidados a ter antes de assinar um contrato promessa:

1. Certifique-se de que compreende todos os termos e condições do contrato e que está de acordo com eles. Se tiver alguma dúvida ou incerteza, é recomendável consultar um advogado ou outro profissional legalmente habilitado para obter esclarecimentos.
2. Verifique a documentação do imóvel para garantir que está em ordem e que o vendedor é o legítimo proprietário do imóvel. Isso pode ser feito através da consulta aos registros públicos do imóvel.
3. Verifique se o imóvel tem quaisquer encargos, dívidas ou outras responsabilidades que possam afetar a sua propriedade no futuro.
4. Certifique-se de que o valor do imóvel está de acordo com o mercado e que está a pagar um preço justo pelo imóvel. É recomendável obter uma avaliação do imóvel de um perito ou de um corretor de imóveis para ter uma noção mais precisa do seu valor.
5. Tenha em conta as condições de pagamento do imóvel e verifique se estão de acordo com as suas possibilidades financeiras.
6. Certifique-se de que o contrato de compra e venda inclui todas as cláusulas e condições que considera importantes para proteger os seus direitos e interesses.
7. Certifique-se de que tem os fundos necessários para pagar o imóvel no prazo estabelecido no contrato.

Verificação da capacidade de cumprimento da promessa para contrato compra e venda

1. Solicitar uma declaração de rendimentos: O comprador pode fornecer uma declaração de rendimentos que comprove a sua capacidade de pagamento. A declaração de rendimentos deve incluir informações sobre o ordenado, os ganhos de capital, os rendimentos prediais, entre outros.
2. Verificar os dados bancários do comprador: O vendedor ou o corretor de imóveis podem verificar os dados bancários do comprador para ter uma noção do seu histórico de pagamentos e do seu saldo atual. Isso pode fornecer uma indicação da capacidade de pagamento do comprador.
3. Obter um relatório de crédito: O vendedor ou o corretor de imóveis podem solicitar um relatório de crédito do comprador para obter uma visão mais completa da sua situação financeira. O relatório de crédito inclui informações sobre o histórico de pagamentos do comprador, os empréstimos e financiamentos atuais, entre outros.
4. Pedir uma garantia de pagamento: O vendedor ou o corretor de imóveis podem exigir que o comprador apresente uma garantia de pagamento, como um aval bancário ou uma carta de fiança, para garantir que o imóvel será pago no prazo estabelecido no contrato.

É importante lembrar que a capacidade de pagamento do comprador deve ser verificada de forma cuidadosa, pois o vendedor pode ter dificuldades em recuperar o imóvel caso o comprador não cumpra

Caso uma das partes no contrato contrato de compra e venda for uma empresa ?

Se o comprador de um imóvel em Portugal for uma empresa, os processos de verificação da sua capacidade de pagamento podem ser diferentes dos processos aplicáveis a pessoas singulares. Algumas das principais formas de verificar a capacidade de pagamento de uma empresa são as seguintes:

1. Solicitar uma declaração de rendimentos da empresa: A empresa pode fornecer uma declaração de rendimentos que comprove a sua capacidade de pagamento. A declaração de rendimentos deve incluir informações sobre o volume de negócios, os lucros, os impostos pagos, entre outros.
2. Verificar os dados bancários da empresa: O vendedor ou o mediador de imóveis podem verificar os dados bancários da empresa para ter uma noção do seu histórico de pagamentos e do seu saldo atual. Isso pode fornecer uma indicação da capacidade de cumprimento contratual da empresa.
3. Obter um relatório de crédito da empresa: O vendedor ou o mediador imobiliário podem solicitar um relatório de crédito da empresa para obter uma visão mais completa da sua situação financeira.

Da cedência de posição contratual imóvel

A cedência de posição contratual imóvel, no Direito Civil Português, é a transferência de um contrato de compra e venda, arrendamento ou outro contrato relacionado com um imóvel, de um indivíduo para outro. Isso significa que a pessoa que originalmente assinou o contrato transfere todos os seus direitos e obrigações para outra pessoa, sem que o contrato original seja rescindido.

Um exemplo de cedência de posição contratual imóvel é quando uma pessoa compra um imóvel, mas depois decide vender o direito de usar o imóvel para outra pessoa, sem rescindir o contrato original de compra e venda. Outro exemplo é quando um inquilino cede seu contrato de arrendamento para outra pessoa. Nestes casos, a pessoa que cede a posição contratual continua a ser responsável pelo cumprimento das obrigações contratuais, a menos que o contrato especifique o contrário.

A cedência de posição contratual imóvel está prevista no Código Civil Português, especificamente nos artigos 614º e seguintes. O artigo 614º estabelece que “O contrato pode ser cedido por qualquer das partes, a menos que a lei ou o contrato proíbam a cedência ou que a natureza do contrato não a permita”. O artigo 615º estabelece que “A cedência do contrato transfere ao cessionário todos os direitos e obrigações do contrato, salvo se o contrato ou a lei dispuserem o contrário”.

Além disso, o artigo 616º estabelece que “A cedência do contrato só produz efeitos em relação ao cessionário depois de aceite pelo outro contratante, salvo se o contrato ou a lei dispuserem o contrário”.

É importante notar que a cedência de posição contratual imóvel deve ser feita com a anuência do outro contratante e deve ser registrada no Registo Predial (conforme disposto no art. 617º). A não observância desses procedimentos pode resultar na nulidade da cedência.

Como anular contrato promessa compra e venda ?

De acordo com o Código Civil português, um contrato de promessa de compra e venda pode ser anulado se houver alguma irregularidade ou vício no processo. Algumas das razões comuns para anulação de um contrato de promessa de compra e venda, onde a fraude caso, o vendedor ou o comprador usou meios fraudulentos para obter a assinatura do contrato, o contrato pode ser anulado como a Coação onde o vendedor ou o comprador foi coagido a assinar o contrato, ele pode solicitar a anulação do contrato.

Outros exemplos:

• Erro: Se o vendedor ou o comprador assinou o contrato com base em informações incorretas ou incompletas, o contrato pode ser anulado.
• Lesão: Se o contrato prejudica uma das partes, essa parte pode solicitar a anulação do contrato.
• Não Cumprimento: Se as condições previstas no contrato não são cumpridas, o contrato pode ser anulado.

Para anular um contrato de promessa de compra e venda, é necessário entrar com uma ação judicial e provar que houve uma das irregularidades acima mencionadas. É importante consultar um advogado para entender as leis e regras específicas do seu caso e obter orientação sobre como proceder.

A não esquecer

Lembre-se sempre que existem diferentes tipos de contratos promessa, podendo variar de acordo com o prazo, as condições de pagamento, as obrigações das partes, entre outros fatores.

Por isso, é fundamental que as partes se informem adequadamente sobre as opções disponíveis antes de escolher o contrato que melhor atenda às suas necessidades.

Uma vez que o CPCV tenha sido assinado, é crucial que todas as obrigações previstas sejam cumpridas pelas partes. Caso alguma delas descumpra o contrato, a outra parte pode recorrer à justiça para buscar a sua execução ou até mesmo a sua rescisão.

Por isso, é fundamental que as partes estejam cientes das suas obrigações antes de assinar o contrato, evitando assim possíveis conflitos e prejuízos financeiros.

Onde além do mais, é importante destacar que a assinatura do CPCV não garante automaticamente a compra ou venda do imóvel, sendo necessário cumprir todas as etapas previstas para a realização do negócio.

Por fim, é importante ressaltar que o processo de compra e venda de um imóvel pode ser complexo e envolver diversas etapas, como a obtenção de financiamento, a vistoria do imóvel, a obtenção de documentos e a assinatura de contratos. Por isso, é recomendável que as partes contem com o auxílio de um profissional especializado, como um advogado ou um corretor de imóveis, para garantir que todas as etapas sejam realizadas adequadamente e que o negócio seja concluído com segurança e tranquilidade.

Ver também:

 O sinal no contrato compra e venda

Impostos sobre venda de imóvel